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Droit de préemption à valeur d'expropriation 07/03/2007

La loi organique du 21 février 2007 institue un droit de préemption-expropriation qui déroge au droit de préemption reconnu aux collectivités locales de métropole.

Son dispositif est le suivant :

« Art. LO 6214-7. - La collectivité peut subordonner à déclaration les transferts entre vifs de propriétés foncières situées sur son territoire ou de droits sociaux y afférents, à l'exception des donations en ligne directe ou collatérale jusqu'au quatrième degré.

« Dans le but de préserver la cohésion sociale de Saint-Barthélemy, de garantir l'exercice effectif du droit au logement de ses habitants et de sauvegarder ou de mettre en valeur les espaces naturels, la collectivité peut exercer dans le délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration de transfert son droit de préemption sur les propriétés foncières ou les droits sociaux y afférents faisant l'objet de la déclaration, à charge de verser aux ayants droit le montant de la valeur desdits propriétés foncières ou droits sociaux. A défaut d'accord, cette valeur est fixée comme en matière d'expropriation.

« Le précédent alinéa n'est pas applicable aux transferts réalisés au profit des personnes :

« 1° Justifiant d'une durée suffisante de résidence à Saint-Barthélemy ;

« 2° Ou justifiant d'une durée suffisante de mariage, de concubinage ou de pacte civil de solidarité avec une personne justifiant d'une durée suffisante de résidence à Saint-Barthélemy.

« Elles ne sont pas non plus applicables aux personnes morales ayant leur siège social à Saint-Barthélemy et contrôlées, directement ou indirectement, par les personnes mentionnées aux 1° et 2°."

Le régime juridique issu de cet article de la loi organique est très critiquable.

Il introduit en droit français une sorte de droit du sang pour l'exercice des attributs du droit de propriété et instaure une inégalité entre citoyens d'un même pays.

En effet, la durée de résidence à Saint Barthélemy permettant d'échapper à l'exercice de ce droit de préemption n'est pas précisée mais il paraît évident que cela est à dessein afin d'instituer une durée de résidence supérieure à celle retenue pour la qualité de résident fiscal soit près de 6 ans (5ans et l'année d'emménagement).

La motivation d’un droit de préemption doit être de servir un intérêt général et non un intérêt particulier.

Soit il existe un intérêt général à préempter soit il n'en existe pas et ce sans considération de la qualité de la personne qui vend ou qui achète.

La seconde question qui nous préoccupe s'agissant d'un droit de préemption spécifique à Saint Barthélemy, est de savoir s'il échappera au régime des articles 213-1 et suivants du code de l'urbanisme qui comporte un dispositif de protection du vendeur qui peut notamment renoncer à vendre si le prix fixé par le juge de l'expropriation lui paraît sous évalué (Article L 213-7).

Le vendeur est d'autre part garanti de recevoir le prix accepté sous un délai de six mois (Article L 213-14).

Si ces dispositions n'étaient pas applicable à Saint Barthélemy compte tenu de la dévolution totale de compétence en matière d'urbanisme issue de la loi organique et du particularisme institué par ce texte dont la finalité se distingue volontairement des objectifs de la préemption établie par le code de l'urbanisme (Article L 300-1) au niveau national, le droit de préemption instauré par la loi organique serait en fait un véritable droit d'expropriation s'exerçant à l'occasion de toute aliénation de biens immobiliers ou de droits sociaux conférents des droits sur des biens immobiliers.

Nous sommes donc plus que réservés sur la constitutionnalité de cet article de la loi organique.

En effet, la procédure d'expropriation à laquelle est assimilée la préemption dont s'agit, parce qu'elle porte une atteinte grave au droit de propriété, lequel est garanti par la constitution (Déclaration des droits de l'homme de 1789 art 17: "nul ne peut être privé de sa propriété que pour une cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international") et par la Convention Européenne de Sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (protocole additionnel n°1 art 1er alinéa 2 qui proscrit toute expropriation reposant sur une mesure de préemption arbitraire, sélective et non prévisible) ne peut être réalisée qu'en application des prescriptions du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Toute opération d'expropriation qui serait réalisée en méconnaissance de ces règles serait en principe qualifiée de voie de fait.

Nous sommes par ailleurs très dubitatifs sur l'opportunité d'une telle disposition au regard de l'objectif poursuivi puisque la collectivité territoriale de Saint Barthélemy va disposer indépendamment de ce droit de préemption, de la compétence en matière de politique de l'urbanisme et du logement.

Le maintien d'un tel régime de préemption aurait d’autre part, un impact très négatif sur l'image de Saint Barthélemy car il serait de nature à décourager bien des investissements immobiliers et peut-être même productifs (une société détenant les murs d’un hôtel sera-t-elle considérée comme étant à prépondérance immobilière ?).

Le droit de préemption tel qu’institué par la loi organique du 21 février 2007 est donc attentatoire aux libertés publiques. Il est par ailleurs contre productif.

Le Conseil Constitutionnel a d'ailleurs strictement encadré le maintien de cette disposition aux conditions suivantes:

"Il appartiendra toutefois au conseil territorial de déterminer une durée qui ne devra pas excéder la mesure strictement nécessaire à la satisfaction des objectifs d'intérêt général poursuivis; qu'en outre, il devra respecter les obligations communautaires et les engagements internationaux de la France".

De fait, avec un style bien particulier, le Conseil Constitutionnel a condamné de facto dans sa décision du 15 février 2007, l'application de cette disposition en ce qu'elle conduirait à une atteinte au droit de propriété et à une discrimination entre citoyens français d'une part et entre citoyens français et européens d'autre part.

Quel risque extraordinaire de contentieux interminables fera peser sur les citoyens de Saint Barthélemy cette disposition de la loi organique si elle n'est pas laissée de côté séance tenante par une décision de la collectivité territoriale !

Saint Barthélemy peut se doter d’un droit de préemption sans recourir à cette disposition spécifique qui n’a aucun intérêt en définitive.

Copyright Maître Emmanuel JACQUES